Дешевая недвижимость в Черногории. Реальность или миф?
Так как я регулярно сталкиваюсь с вопросом «Почему в интернете завышены цены на недвижимость в Черногории», то, решил высказать свое мнение по этому вопросу.
Ни для кого не секрет, что в последние годы Черногория стала самой популярной страной для иммиграции из России и Украины. Однако, не смотря на это в отношении Черногорской недвижимости в России есть некоторые стереотипы, и, потенциальные покупатели часто оперируют устаревшей на много лет информацией. Давайте разбираться.
Миф 1. Продав квартиру в России можно за те же деньги, а зачастую и гораздо дешевле приобрести квартиру в Черногории у самой кромки воды.
К сожалению, это уже давно не так. Недвижимость в Черногории не такая дешевая, особенно на первой линии. Со стоимостью квартир и домов Вы можете ознакомиться на нашем сайте. Данное заблуждение у покупателей возникло в результате следующего:
1. Покупатели оперируют статистическими данными, которые есть в свободном доступе. Однако, данные о средней стоимости недвижимости в Черногории не дают полноценной картины, так как статистика приводит средние цены по всей стране. Очевидно, что стоимость квадратного метра недвижимости на побережье и на севере страны будет сильно различаться. К примеру, в Никшиче практически никто квартиры не покупает, естественно, в этом городе цена объектов недвижимости значительно ниже. Однако, статистика нам приводит средние цены по всей стране.
2. Покупатели делают свои выводы на основе интернета. Очень редко, но бывает, что в интернете встречаются очень дешевые объекты недвижимости. Однако, не спешите радоваться, дешевле рыночных цен никто продавать не станет. Дешевые объекты недвижимости встречаются по одной из следующих причин: Причина 1. За сайтом не следят и на нем представлены цены 2005 – 2006 г.г., когда недвижимость стоила значительно дешевле. Причина 2. У объекта есть какие то ограничения, т.е., документы не в порядке. Решение данной проблемы может стоить покупателю десятков тысяч евро. Причина 3. Это завлекаловка. Некоторые агентства используют такой прием, подают какой либо объект в два раза дешевле его стоимости, после начала общения покупателю говорят, что данная квартира уже продана и предлагают посмотреть другие, уже по рыночным ценам.
Миф 2. Цена недвижимости в летние месяцы выше. Нужно покупать квартиру зимой.
Это было бы не логично. Допустим, Вы продаете свою квартиру, знаете, что летом цена выше. Так Вы бы ее зимой не продавали. Цена от времени года не зависит. Недвижимость активно покупают круглый год, летом ее действительно чаще смотрят, но, это только от того, что приезжает большое количество народа, некоторым надоедает пляжный отдых и они хотят поездить, посмотреть объекты недвижимости. Большинство из таких «летних покупателей» даже и не планируют ничего покупать.
Миф 3. Недвижимость Черногории постоянно дорожает. Купите квартиру сейчас, через два года продадите намного дороже.
Этот миф тиражируют многие агентства недвижимости. Это не более чем обман, с целью завлечения покупателей. Да, цены действительно быстро росли до 2009 года. Но, в последние несколько лет рынок стабильный, серьезного колебания цен не происходит.
Возвращаемся к теме статьи, есть ли дешевая недвижимость в Черногории? Да, есть. Но, если Вам предлагают баснословно дешевую недвижимость, в нормальной локации, то, либо это будет избушка, в которой жить очень не комфортно, либо у этой недвижимости есть проблемы с документами. По документам на этом месте может проходить лес, пашня, какое нибудь строение муниципального значения и т.п. Что бы легализовать такой объект Вам потребуется доплатить сумму сравнимую с его стоимостью.
Такое несоответствие реальности рекламе вызывает разочарование у многих покупателей, им обещают очень дешевую недвижимость, которой в реалии не существует.
Сколько реально стоит недвижимость в Черногории?
Конечно, стоимость сильно различается в зависимости от качества недвижимости и удаленности от моря. Но, приведем общие данные.
Наиболее востребованной среди покупателей из России является недвижимость в Герцег Нови, Будве, Которе, Тивате и Баре. Так же, активно покупают недвижимость в пригородах всех вышеназванных городов. Цена на недвижимость в этих регионах от 1000 евро за метр. Но, на практике, хорошей недвижимости в хороших локациях по такой цене не бывает. Можно рассчитывать купить хорошую квартиру или дом по цене от 1500 до 2500 евро за метр, в зависимости от города и удаленности от моря. В некоторых городах стоимость недвижимости на первой линии доходит до 4000 евро / метр, а в отдельных случаях и до 8000 евро.
Так, много чего написал, скажу проще, купить хороший объект недвижимости можно по цене от 1500 евро / метр.
Таким образом, Черногорию нельзя отнести к странам с дешевой недвижимостью. Почему все же россияне покупают недвижимость в Черногории? Причин несколько.
Причина 1. Вы можете не только купить недвижимость, но, и получить ВНЖ в Черногории и жить в своей недвижимости постоянно. Большинство покупателей недвижимости не смогли бы оформить ВНЖ в других странах Европы, а в Черногории это доступно.
Причина 2. Очень часто недвижимость покупают так называемые дачники, которые приезжают в Черногорию часто, но, не живут в стране постоянно. Естественно, что для таких покупателей Черногория лучший выбор, так как для отдыха в своей недвижимости не требуется оформлять визу. Черногория – безвизовая страна для Россиян.
Причина 3. Черногория очень красивая страна, в которой лучшие в Европе климат и экология. В какой еще стране Европы можно сидеть в феврале в летнем кафе и наслаждаться температурой +15 — +20 градусов?
Недвижимость Черногории: как купить квартиру за рубли и куда делись покупатели из среднего класса
В Черногории есть и роскошные виллы, и неприглядные, зато очень дешёвые домики. Как ни странно, обе эти категории пользуются спросом, а вот новенькие квартиры, рассчитанные на представителей среднего класса, находят покупателя куда реже. Почему это происходит? И как сейчас действовать иностранцам, на которых навалилось много самых разных трудностей? Выясняем вместе с директором компании Adriatic Sea Expert Галиной Смирновой.
Большой спрос на недорогое жильё
Рынок недвижимости Черногории заметно просел в первый год пандемии – цены на новостройки упали, количество сделок снизилось, однако уже в 2021-м показатели пошли вверх: за год новое жильё подрожало на 15%.
Наступивший 2022-й принёс с собой геополитический кризис, центр которого оказался в Восточной Европе. На Черногорию эти события оказали непосредственное влияние. На рынке недвижимости начался ажиотаж, причём в первую очередь покупателей интересует дешёвое жильё.
Галина Смирнова
директор
Спрос на дешёвые объекты был и раньше, а начиная с февраля на рынок хлынуло большое количество людей с невысоким достатком. Сейчас в первую очередь разбирают объекты по ценам до €50–60 тыс. В этом сегменте ажиотаж, покупатели выстраиваются в очередь. Раскупают не только хорошие дома, но и старые, которые нужно восстанавливать, – их здесь называют «рушевины», то есть развалины. Берут и объекты, рядом с которыми нет автодороги, куда можно дойти только пешком. Значительную часть покупателей такого жилья составляют украинцы.
Для граждан Украины в Черногории сейчас действует упрощённый порядок выдачи ВНЖ, однако получить вид на жительство могут покупатели любого жилья, чем активно пользуются россияне и другие иностранцы. Граждане РФ чаще выбирают чуть более дорогие объекты – до €100 тыс.
Вот в таком доме в Сутоморе можно купить недорогую квартиру. Подробнее здесь
В агентстве отмечают, что раньше среди всех русскоязычных покупателей около 70% составляли россияне, а сейчас примерно 60% – это украинцы, причём в абсолютном выражении число сделок также заметно выросло.
Большой приток украинцев и россиян уже привёл к взлёту арендных ставок. По оценке риелторов, жильё в аренду подрожало в 2,5–3 раза.
Галина Смирнова
директор
Среди покупателей жилья в Черногории также заметны русскоговорящие из Германии. В их числе есть и те, кто переехал лет 20–30 назад и давно получил гражданство. Они, как правило, ищут жильё для отдыха. Но много и тех, кто приехал один-два года назад и пока живёт по немецкому ВНЖ. Часть из них вообще не прижилась в Германии, а в связи с последними событиями они уже стали бояться на улицу выходить. Вот эти люди покупают в Черногории дома для постоянного проживания. Здесь нет никаких эксцессов, а к русским относятся по-прежнему тепло.
А что с объектами подороже?
Количество сделок с состоятельными россиянами тоже увеличилось, отмечают в агентстве. Такие клиенты приобретают дома от €300–400 тыс. Часто они не спешат покупать, а сначала присматриваются к местному рынку. Они снимают апартаменты в роскошных местах, где аренда за год может стоить €30–40 тыс. За счёт них формируется отложенный спрос, который может реализоваться позже.
А вот на объекты средней ценовой категории, €120–250 тыс., спроса практически нет. Покупатели с таким бюджетом предпочитают Испанию или Италию, предполагают черногорские риелторы.
По статистике Prian.ru, с февраля по июнь 2022 года число заявок на покупку недвижимости в Черногории подскочило в 2,5 раза по сравнению с тем же периодом прошлого года. Основной поток запросов (67%) идёт на объекты стоимостью до €100 тыс.
Комплекс бизнес-класса в Пржно. Детали тут
Актуальное об инвестициях, иммиграции и недвижимости за рубежом Подписаться
Цены растут, причин несколько
Цены на недвижимость в Черногории поднимаются. Сейчас одним из главных факторов стал поток переселенцев из разных стран, но уже в прошлом году цены толкало вверх подорожание стройматериалов. Оно было заметно по всей Европе с осени 2021 года. По разным позициям (песок, цемент, металл, арматура) рост цен достиг 35–65%. Причиной этого явления, в свою очередь, стало удорожание транспортировки. Затраты на топливо существенно влияют на себестоимость строительной продукции.
Кроме того, хотя госпошлина и ставки на проектирование не изменились, ежегодные налоги на имущество поднялись на 25%. Это затронуло и резидентов, и нерезидентов.
В итоге сильно подорожали новостройки. Как говорит эксперт, строиться с нуля сейчас очень тяжело. Поэтому небогатые покупатели предпочитают готовые дома, которые продают местные, даже если жильё находится в плохом состоянии. Главное, на что они смотрят, – чтобы дом был устойчив к возможным землетрясениям. И уже после покупки сами доделывают объект.
Купить сложно, но можно
Покупатели из России и Беларуси сейчас испытывают сложности при покупке зарубежной недвижимости. Главная проблема – в переводе денег. Хотя большая часть населения Черногории лояльно относится к этой категории иностранцев, на официальном уровне в стране действуют ограничения. В частности, сумма на счёте в черногорском банке для россиян без ВНЖ Черногории или ЕС не может превышать €100 тыс. Кроме того, из-за санкций, наложенных на российские банки, трансграничные переводы проходят медленно и без гарантии. Новые счета россиянам в Черногории не открывают, однако это можно сделать в Сербии.
Пример дома среднего класса в Баре. Подробности здесь
Формально сделки с недвижимостью в Черногории должны оплачиваться по безналичному расчёту, однако на деле это обычно не проверяют, и нотариусу достаточно заявления продавца о том, что он получил желаемую сумму. Поэтому российские покупатели имеют определённую свободу манёвра. Например, сейчас они особенно интересуются вариантами, когда продавец тоже из России. В этом случае можно расплатиться рублями. Однако таких сделок немного.
Галина Смирнова
директор
80% продавцов – это черногорцы или сербы, и получить за свою недвижимость они хотят в евро. Есть и россияне, которые продают здесь своё жильё. Например, потому что билеты стали дорогие и дом для отдыха им больше не по карману. Но таких – не больше 10%, и из них только половина хочет получить в рублях. То есть в российской валюте проходит только порядка 4–5% сделок. У нас сейчас в базе примерно 2,5 тыс. объектов, из них только за 20–30 можно рассчитаться в рублях.
Тем не менее мы несколько таких продаж уже провели. Но даже в этом случае покупателю понадобятся евро, хотя и меньше. В Черногорию нужно будет перевести депозит, это 5–10% сделки. Он должен храниться у нотариуса.
И вот у нас свежий казус. Человек прилетел на сделку из Саратова, привёз с собой €50 тыс. в рублях. Мы несколько раз ему напоминали, что оплачивать будем в России и по рыночному курсу, а он привёз по курсу ЦБ. И при этом сумму в рублях мы не можем зафиксировать, потому что она скачет из-за курса валют. Мы можем её определить только на день передачи средств.
Читайте также: Процедура покупки недвижимости в Черногории
Ещё один способ обойти проблему с банковскими счетами – вместо купли-продажи недвижимости подобрать подходящие варианты и совершить обмен. Однако на практике достаточно сложно найти объекты, которые устроят всех участников сделки.
Также в последнее время в Черногории активно рекламируются фирмы, которые обещают выкупить криптовалюту или обменять рубли/гривны на евро, но выглядят они ненадёжно.
Проще всего привезти из России наличные доллары или евро. Сейчас лимит вывоза на одного человека – $10 тыс. То есть семья из пяти человек может взять с собой $50 тыс. Некоторые совершают несколько поездок, чтобы перевезти нужную сумму, или просят знакомых. Многие сделки заключаются именно таким способом.
Личный опыт.
Купил квартиру в Черногории. Что в итоге?
Решение купить небольшую квартиру в Черногории возникло спонтанно: на глаза попались графики изменения цен на недвижимость в этом государстве за последние полтора десятилетия, которые, как мне показалось, достигли дна. У меня был небольшой капитал, так почему бы не вложить деньги в серьезно подешевевшее жилье в одной из европейских стран? Решением этого вопроса я и стал заниматься.
Причины покупки
На самом деле, снизившиеся цены на квартиры в этой стране ― это основная, но далеко не единственная причина покупки жилья в Черногории.
У меня семья, жена и пятилетний сын, мы постоянно проживаем в Ярославле, где, как вы понимаете, не совсем комфортные условия для отдыха летом. Хочется моря, больше солнца и комфортного проживания, желательно в собственной квартире. И если с последним в Ярославле проблем нет, то природные условия не удовлетворяют нашим желаниям.
Но оплата турпутевок на все лето по немаленьким ценам и сомнительный сервис на наших курортах слегка напрягают. А вот приобретение жилья на берегу Адриатики с мягким климатом, горами и морем за несколько десятков тысяч евро и возможность проживания в нем несколько месяцев в году, как мне казалось, стало бы неплохой альтернативой.
Сейчас кажется, что цены на недвижимость в этой стране продолжат падение, но у меня на этот счет другое мнение. Да, покупатели из России уже менее охотно вкладывают деньги в Черногорию, по крайней мере, на данном этапе: охлаждение отношений между нашими странами, слабый рубль, религиозный конфликт в этой стране, членство в НАТО многих не то что отпугивает, но заставляет осторожничать.
В то же время к покупке квартир всё большее внимание проявляют турки и жители Западной Европы, а в перспективе, здесь ждут возвращения наших покупателей, что обеспечит резкий подъем цен. То есть, приобретение жилья в Черногории ― это неплохие инвестиции, плюс к этому вы получаете ВНЖ, что не даст вам возможность путешествовать по ЕС без виз, но зато вы сможете находиться на территории страны максимально долго. Я не эксперт, это мое субъективное мнение, ваше право согласиться с ним или нет.
Эти причины и подтолкнули меня к покупке жилья в Черногории.
Что искал, как происходил процесс
Я не олигарх и не располагал средствами для покупки недвижимости где‑нибудь в Будванской Ривьере, имел свободные деньги в пределах 50‑60 тыс. евро, которые и намеревался вложить в объект.
Главные условия ― курортный городок, жилье недалеко от моря (не более 1 км), желательно в новостройке. Поиски вел через отечественных и балканских риэлторов. После того, как подобралось достаточно неплохих вариантов, взял путевку и лично посмотрел все предложения.
Моя покупка
Выбрал квартиру в Утехе — небольшом поселке между Баром и Ульцинем. В отличие от Бара, который нельзя считать стопроцентным курортом, так как это еще и крупнейший порт страны, Утеха понравилась мне своими пляжами с чистейшей водой в море.
В собственность я получил двухкомнатную квартиру в шестиэтажном доме на третьем этаже. В распоряжении моей семьи оказались апартаменты площадью 43 кв. м с гостиной, спальней, небольшой кухонькой и достаточно большой ванной комнатой. Не последнюю роль в моем решении купить эти апартаменты сыграл просторный балкон с потрясающим видом на море. Расстояние до моря ― 700 м, что также вполне устроило. Утеха — поселок небольшой, поэтому все необходимое для летнего отдыха рядом.
Стоимость квартиры
Мое жилье стоило 56000 €, услуги риелтора составили 2000 €, налог на передачу права на собственность составил 1680 €. Деньги переводил через банк из России, комиссионные расходы составили 130 €.
Регистрационный сбор составил 280 €. Еще платил за услуги переводчика 70 €, перевод страниц договора обошелся мне в 120 €. Были еще несколько мелких оплат, порядка 50 €, точно не вспомню, как назывались эти сборы. Итого, общая сумма покупки составила чуть более 60000 €.
Расходы на содержание
Мы рассчитывали, что пока сын не пошел в школу, жена будет проживать в Черногории 5‑6 месяцев в году (с мая по октябрь). Я же приезжал лишь периодически, не более чем на неделю, так как дела в России требовали моего присутствия (занимаюсь продажей шин). Также еще раз все вместе мы отдыхали неделю в декабре.
Основные расходы идут только за то, что вы действительно потребляете, что удобно: в наше отсутствие платежки получаются минимальными. Но, например, ежегодный налог на владение недвижимости вам придется платить в любом случае, вне зависимости от того, живете вы там постоянно или лишь время от времени. У нас он равен 230 € в год. Еще из постоянных платежей ― вывоз мусора за 8 € в месяц.
Остальные платежки зависят от уровня потребления. У нас за месяц они выглядяли так: электричество ― 40‑45 €, вода ― 6‑8 €, газ (заправляем газовый балон) ― 5 €.
Качество жизни
Цены здесь не самые низкие в Европе, но и не такие высокие, как на западе континента. Начнем со стоимости продуктов в магазине. Покупка хлеба обойдется в 0,5‑1 €, сосисок от 3 до 5 €, бутылки воды от 0,3 до 0,5 €. Если вы захотите купить литр молока, то заплатите не более 0,9 €, за десяток яиц отдадите менее 1,5 €, а за килограмм мяса или полуфабрикатов от 4 до 7,5 €. Овощи и фрукты лучше покупать на рынке, цены там такие же, как и в магазинах, но качество выше. Если брать летом помидоры или огурцы, то рассчитывайте расстаться с 0,5‑1,5 € за килограмм, картошку продают не более 0,8 € за кг, а капуста будет стоить не более 0,5 €.
Стоимость похода в бар отличается и зависит от его местоположения и, естественно, от наименования блюд. Но, например, бутылка вина будет стоить не менее 7 €, а пива около 1,5 €, а наш любимый негушский стейк обойдется в 8 € за внушительную порцию.
Черногория ― это главным образом православная страна с достаточно понятным для нас языком и схожим менталитетом. При общении с местными жителями дискомфорта не ощущается, надписи вполне понятны, каких‑то предубеждений или чрезмерного братания с людьми из России нет, что вполне устраивает.
Как я уже говорил, мы планировали, что в основном здесь будет жить моя жена и ребенок, а я буду появляться лишь наездами. Но, к сожалению, по всем известной причине, в этом году нашим планам не суждено было воплотиться, а сын в этом году уже идет в школу. Но я надеюсь, что уже скоро мы сможем каждые каникулы отдыхать на море, живя в своей квартире, а жена с сыном проводить там все лето.