Новые возможности рынка недвижимости Вьетнама
Вьетнам открылся зарубежным инвесторам совсем недавно. В 2015 году местные власти разрешили иностранцам покупать недвижимость. Очень скоро выяснилось, что на аренде здесь можно зарабатывать 8-10% годовых, а в случае покупки новостройки на начальных стадиях – в разы больше. О самых популярных инвестиционных стратегиях во Вьетнаме рассказывает Анна Герус, директор компании ZimavTeple.
Стратегия № 1. Сдача в аренду
Идея. На главном курорте Вьетнама – Нячанге – огромный спрос на жилье. Семейные пары, мамочки с детьми, пенсионеры, фрилансеры со всего мира – приезжают сюда «зимовать» на 3-6-12 месяцев. Да и многие вьетнамцы перебираются на заработки. Расходы на содержание квартиры невелики, налога на недвижимость нет – все это позволяет зарабатывать на аренде от 8% годовых. Плюс имеются агентства, которые возьмут на себя все хлопоты.
Инвестиции. В Нячанге ключевую роль в формировании цены на недвижимость играет статус комплекса, а не расстояние до моря. Цены на готовое жилье в зданиях эконом-класса стартуют от $40 тыс., в элитных проектах небольшая квартира будет стоить $100-200 тыс.
Практика нашего агентства – включать все дополнительные расходы в стоимость, то есть сверх цены ничего доплачивать не надо. Если будете покупать самостоятельно, имейте в виду: около $100 уйдет на услуги нотариуса, 2% от цены – на переоформление документов у застройщика, при покупке новостройки добавляется еще 2% на капремонт (это единоразовый сбор). Также при получении свидетельства о собственности владелец платит госпошлину – 0,5% от стоимости жилья.
Доход. Чтобы сдавать квартиру в аренду самостоятельно, ее надо зарегистрировать в департаменте строительства и при этом платить персональный налог с доходов физлица – 10% от суммы прибыли по факту заселения жильцов.
На практике, для этого надо жить в Нячанге – чтобы следить за нанимателями и ходить по инстанциям. Большинство иностранцев отдают свою недвижимость в управление агентствам, у которых есть лицензия на эту деятельность, заключают с ними договор, а компании ищут жильцов, контролируют оплату ЖКХ и внесение налоговых платежей, следят за сохранностью имущества. Вознаграждение – 10% от стоимости аренды.
А вот оплата «коммуналки» – на жильцах, если квартира сдана в аренду. В среднем получается $20-40 в месяц.
Обычно в Нячанге стоимость аренды составляет 10% от цены квартиры, в центре, где силен спрос, даже больше. С учетом всех расходов можно выйти на прибыль более 8% в год. Например, квартира, которая была куплена за $50 тыс., может сдаваться за $500 в месяц. Чистая прибыль после вычета всех расходов составит $400 в месяц, или $4 800 в год. Окупаемость – 10 лет и 4 месяца. Доходность – 9,5% в год.
Стратегия № 2. Инвестиции в строительство
Идея. Нячанг стремительно застраивается новыми качественными комплексами. Застройщики охотно привлекают капитал инвесторов на ранних стадиях, для них это выгоднее, чем работать с банками. Этим пользуются вьетнамские частные инвесторы и агентства недвижимости, которые в первые же дни выкупают у застройщика целые этажи, а потом продают с выгодой. А выгода – внимание! – может достигать 60%. Главное – найти надежного застройщика и комплекс с большим потенциалом роста цен.
Инвестиции. При покупке новостройки в начальной или средней стадии строительства нужно уплатить не всю сумму, а только первый взнос, обеспечивающий получение контракта с застройщиком. На остаток дается беспроцентная рассрочка. Это удобно, потому что крупная сумма сразу не требуется. И безопасно, потому что деньги перечисляются по мере постройки здания.
На руках достаточно иметь $40 тыс. для входа в инвестиционный проект на стадии котлована. Перепродавать с минимальной наценкой можно уже через два-три месяца до следующих платежей (траншей) по контракту с застройщиком. Или дождаться сдачи проекта в эксплуатацию и получить максимальную прибыль.
Доход. Когда объект будет построен, рыночная цена существенно повысится. Приведу типичный пример. Квартиру 58 кв. м в комплексе «Океаник» на стадии котлована застройщик продавал за $43 тыс. Через год такой же объект стоил $50 тыс. Сейчас, когда дом уже сдан в эксплуатацию, квартира продается за $65 тыс. Итого прирост капитала составил $22 тыс., то есть в среднем 50% от цены на стадии котлована.
Доходность 30-60% от цены покупки – тот результат, который можно прогнозировать в этой стратегии. Налог на доходы с частного лица при продаже составляет 2% от цены. Вам нужно просто назвать сумму, которую вы хотите получить на руки, агентство недвижимости позаботится об уплате налога и проконтролирует документы.
Об инвестициях, иммиграции и недвижимости на канале Prian.ru в Telegram Подписаться
Почему Вьетнам?
Анна Герус, директор компании ZIMAVTEPLE:
- Иметь квартиру на курорте международного класса в теплой экзотической стране выгодно и приятно. Нячанг – центр международного и локального туризма во Вьетнаме. Вы это почувствуете, как только приедете сюда. Здесь всегда много туристов и большой спрос на жилье. Вложение денег в востребованную недвижимость – лучший способ сохранения сбережений. И отдыхать в собственной квартире комфортнее, чем в отеле.
- Рынок недвижимости Вьетнама впервые открылся иностранцам: местные жители лояльно относятся к приезжим, а законы позволяют покупать недвижимость на свое имя. Земля по-прежнему принадлежит государству, и частная собственность на участок ограничена 50 годами для застройщика комплекса. Но в эти годы у собственника квартиры есть полные права – сдавать в аренду, продавать, завещать, дарить. Спустя 50 лет застройщик продлевает контракт с государством, также и владелец квартиры переоформляет сертификат собственности еще на полвека.
- При желании вы можете проживать во Вьетнаме круглый год. Вид на жительство оформляется при регистрации компании, официальном трудоустройстве или владении акциями действующей фирмы. Также можно получить мультивизу на год в аэропорту по прилете. Нашим клиентам мы поможем решить эти вопросы.
- Есть возможность купить квартиру в Нячанге удаленно, оформив нотариальную доверенность. Это удобно для тех, кому по тем или иным причинам нельзя выезжать заграницу, а вложить деньги в недвижимость необходимо.
- Вьетнамская экономика расцветает, сюда стекается международный капитал. По прогнозам Всемирного банка, к 2019 году Вьетнам обгонит Китай по росту ВВП. Здесь строятся госпитали, открываются языковые школы, иностранцы обеспечивают вьетнамцев работой, открывая компании и налаживая производство. На конференции по недвижимости, прошедшей в Сингапуре, Вьетнам был назван самой интересной страной Азии для инвестиций. Последние пару лет, по данным CBRE и Colliers, цены на недвижимость повышаются на 3-7% ежегодно. Мы ожидаем дальнейшего роста.
- Многие выходцы из СНГ создают во Вьетнаме ресторанный и туристический бизнес, ориентируясь на потребности приезжающих туристов. Но есть один минус – в этом бизнесе вы не сможете получать пассивный доход: чтобы преуспеть, придется посвящать этому много времени и сил. Другое дело – недвижимость. Здесь вы будете только отдыхать, имея при этом хорошую прибыль.
Это статья из книги «Гид на жительство – 2018». Спрашивайте на выставках по зарубежной недвижимости.
Как купить дом во Вьетнаме недорого?
«Идеальный размер дома: чтобы было слышно детей, но не слишком отчетливо».
Глядя на райские картинки курортного Вьетнама, начинаешь понемногу задумываться: «А не переехать ли сюда насовсем?» Поверьте, вы не единственные. И, вот уже четвертый год, как вьетнамское правительство одобрило покупку недвижимости в стране иностранными гражданами. Даже с туристической визой. Даже на 15 дней. Если за это время вы успеете оформить все документы.
С покупкой квартиры или апартаментов уже разобрались все. Дома же во Вьетнаме приобретать и строить можно, но с рядом ограничений и особенностей.
Фукуокские истории не съели собаку в этом деле, но кое-что могут посоветовать. Обращайтесь к нам за помощью, поддержкой и информацией. А пока — обзорная статья о том, как купить дом во Вьетнаме.
Право собственности на землю и постройки
По закону, земельным участком может владеть только вьетнамец или вьетнамская компания. Иностранцу же можно купить понравившийся объект с правом собственности на 50 лет, с возможностью дальнейшего продления. Благодаря этому появляется возможность поступать с приобретением на свое усмотрение: сдавать в аренду, продавать, дарить или передавать в наследство.
Фукуокские истории: строительные материалы (коробку, сам дом) вы получаете в вечное пользование, но земля принадлежит до конца исключительно вьетнамскому народу.
Лояльный тон нынешнего закона подсказывает, что спустя полвека у вас, все же, будет возможность продлить свое право собственности.
Как купить дом во Вьетнаме легально?
Если у вас нет юридического образования, лучше наймите специалиста именно в этой области. Иногда вьетнамские и даже российские агентства недвижимости, ориентирующиеся именно на подобную сферу деятельности, оказывают необходимую помощь и сопровождение в сделках с землей и домами.
Фукуокские истории предупреждают: у иностранцев гораздо больше шансов приобрести в личное пользование объекты первичного рынка недвижимости. Поскольку переоформить право собственности с хозяина-вьетнамца на хозяина-«пришельца» — невозможно. Все, что могут сделать добродушные азиатские «аборигены» – это оформить дарственную на имя покупателя не вьетнамца.
Самым частым приобретением иностранцев в категории отдельно стоящих построек являются:
Конечно, все — в европейском стиле. Очень часто уже с ремонтом, мебелью и необходимой техникой.
Большинство приезжих мечтают о милом домике на берегу моря. Поэтому для подобных инвестиций выбирают курортные направления — Фукуок или Нячанг. В Хошимине — бизнес-сердце Вьетнама, обычно приобретают квартиры и апартаменты.
Выгодная цена на дом или землю во Вьетнаме
Как и у нас, здесь царит ценовой критерий за квадратный метр помещения или площадки под постройку.
Купить землю во Вьетнаме — дорогое удовольствие, которое по своему ценнику может превышать стоимость затрат на постройку дома на ней в 4–5 раз. Поэтому иностранцы предпочитают обращаться за покупкой именно готового жилья.
Поторгуемся и посмотрим на средний ценник в трех основных городах:
- Хошимин скромно курит в сторонке от гениев-курортников как в плане спроса-предложения, так и в плане ценовой политики. За дом в коттеджном поселке бизнес-столицы можно отдать от 200 до 700 тысяч долларов. Виллы считаются более премиальным жильем, поэтому цены на них только начинаются с отметки в 350 000 «зеленых».
- Нячанг уверенно шагает в ногу со временем и спросом общества. В том числе — иностранного. Дома и виллы в «глубинке» вполне сойдут за 350—400 тысяч долларов (самое простое жилье с небольшой площадью). Что же касается курортной зоны, то здесь потолочное предложение пока было в районе полутора миллионов условных единиц.
- Фукуок еще только набирает обороты в вопросах приобретения именно отдельно стоящего жилья. Но уже можно кое-что рассмотреть. Местные коммерсанты не продадут вам ничего дешевле полумиллиона. Даже далеко от моря и недостроенное. Что поделать — это курортный остров.
Останавливая свой выбор на вьетнамской недвижимости, помните, что местные жители очень дружелюбно относятся к иностранным инвесторам. Случаются даже мини-торги, при которых хозяин дома может скинуть пару-тройку тысяч на оформление документов. Такова особенность вьетнамского гостеприимства.
Фукуокские истории желают вам удачных сделок, адекватных продавцов и качественных объектов недвижимости.
Подписывайтесь на наш YouTube канал и следите за новостями в ВК.
Если вы соскучитесь по вьетнамским товарам, покупайте их на нашем сайте по ссылке vietnamstory.ru/store.
Как купить дом во Вьетнаме недорого?
Ночь. Тишина. И только слышно, как растут цены на недвижимость…
Риэлторская мудрость
Интересный опыт получаешь, созерцая как трансформируется Нячанг. Помнится, 2 года назад, было дикое желание зайти в бизнес по продаже недвижимости для иностранцев. Монетки тоже были для старта, но сдержались.
Провели аналитику: с обзорами предложений и книгами Кийосаки и Трампа. Стало ясно, что предложение крайне ограниченное. Несколько вариантов в новостройках, один проект, который не двинулся дальше котлована и негибкий вторичный рынок.
Вернулись к вопросу сейчас. Уже ярче, сочнее и привлекательнее. Обзавелись медийной площадкой, теперь только инвесторов привлекай! К концу месяца редакция Вьетнамских историй проведёт первую сделку по недвижимости. Инвестируем в корпоративные апартаменты и на харизме главреда проедемся по всем тонкостям чтобы купить недвижимость в Нячанге.
Давайте подготовим Вас к уверенному дрейфу по риэлторским предложениям. Редакция ВИ собрала дельный чек-лист, по которому заходила в первую сделку по инвестированию. Работаем!
Первое правило инвестиций: никогда не теряйте свои инвестиции
1. Сколько стоит квадрат?
Во Вьетнаме тоже работают классические законы недвижимости: стоимость зависит от района, в котором строится объект. Редакции очень нравится Северная часть города Нячанг. Приятные цены на питание и минимальный трафик. Море через дорогу.
Поэтому, ориентир цен взяли именно по данному району города:
1. Цена за квадратный метр от 550$ — на этапе котлована
2. Цена за квадратный метр от 1900$ — готовые меблированные апартаменты
Приятные цифры, при том что капитализация инвестиций растёт.
Важный момент, в который мы поверили только через личный опыт: не покупайте недвижимость, если у новостройки 3 лифта и более 30 этажей. Сплошная линия ожидания, особенно в жаркие часы.
Вам однозначно стоит заглянуть в букинистическую лавку и приобрести томик Бродского. Будет чем себя развлечь в ожидании.
2. Какая планировка и минимальный размер квартиры?
100% нужно брать солнечную сторону.
Да, она по ценнику немного выше, но поверьте, это правильное решение чтобы купить недвижимость в Нячанге. На прошлой неделе главред собирал отзывы от русских, которые купили квартиру — один кричал, чтобы мы именно про это рассказали читателю. Побывал у него в меблированных нумерах — мне захотелось на свет.
Минимальный размер квартир и апартаментов, согласно закону — от 40 кв. м. Это считается однокомнатной квартирой
Принимая те планировки, которые предлагают вьетнамские застройщики, оптимальный размер для покупки в собственное использование 54-62 квадрата. Если семейство большое, значит 100+.
В 90% это будут классические студии с обычным ремонтом и мебелью. Если желаете лофт — прийдётся попыхтеть.
Для инвесторов оптимально вкладываться в апартаменты не более 50 кв. м. Понятный коэффициент цена/прибыль. Вьетнамская история: перед разработкой “своей” планировки, обязательно покажите проект застройщику. Только с его разшешения вносите изменения
Вьетнамская история: перед разработкой “своей” планировки, обязательно покажите проект застройщику. Только с его разрешения вносите изменения
3. Как обстоят дела с правом собственности?
Право собственности на недвижимость не даёт преференций во время получения визы и её продления. Обладая недвижимостью во Вьетнаме у Вас также будет туристическая виза на 1 месяц, либо Вы можете её расширить до 3 месяцев.
Если планируете переезжать на ПМЖ, тогда оформляйте визу от 6 месяцев до 1 года. Оптимально и по ценнику очень лояльно.
Если у Вас виза на 3 месяца, по окончании срока, у Вас обязательный выезд на “перевизу”.
* Перевиза — это путешествие в соседнюю страну от 1 часа до бесконечности. По возвращению получаете туристический “свежак” на 3 месяца.
Тонкий момент, который почему-то смущает всех до основания.
Да, мы можем владеть недвижимостью всего 50 лет. С полным правом распоряжаться ею, согласно нашим желаниям.
При таких условиях, понимайте для чего совершаете покупку и какие цели на карандаше. Правильно поставленный вопрос — 51% ответа.
4. Сколько можно заработать сдавая в аренду
350 — 500$. Здесь всё понятно. Имеется опция передачи Вашей недвижимости в цепкие лапищи управляющей компании и аккуратно получать ренту, либо пыхтеть самостоятельно. Главреду оба варианта кажутся разумными.
К управленцам заходить лучше с позиции силы — от 3 юнитов, чтобы получить скидку на их обслуживание. Такой формат подходит для начинающих инвесторов, кто решил вложить до 200.000$ и получать до 1.500$ месячных бонусов.
Очень хороший показатель, если будете получать 7% годовых. При этом и капитализация Ваших юнитов в тренде роста.
5. Что будет с Нячангом в будущем?
Как говорят в Юго-Восточной Азии, когда если не сейчас. Друзья, Вы никогда не знаете, что произойдёт совсем скоро. В этом и есть тонкий юмор жизни. Важно понимать, что прежде всего поставьте цель и после принимайте решение.
По ощущениям, Нячанг только зашел в настоявшую фазу туризма и начал плотно образовывать нацию в плоскости сервиса и популяризировать Нячанг за границей, а это значит что именно сейчас лучше всего купить недвижимость в Нячанге.
По ощущениям, ближайшие 7-9 лет здесь будет горячо. Пхукет уже 25+ а он по-прежнему хорошо.
Стоит ли покупать недвижимость в Нячанге и что делать после Вашего чек-листа?
Друзья, чем больше делаешь, тем больше приходит. В нашем случаи к нам приходит понимание рынка и общие черты голубушки-перспективы на рынке недвижимости Нячанга. Рынок растёт, туристы едут и город в позитивной фазе развития. Пожалуй, есть смысл заходить в сделки.
Для активного диалога пишите +8470 308 1747
Подписывайтесь на наш YouTube канал и следите за новостями в ВК.
Если вы соскучитесь по вьетнамским товарам, покупайте их на нашем сайте по ссылке vietnamstory.ru/store.